房屋質(zhì)量鑒定，主要分兩種類(lèi)型，一是房屋現(xiàn)狀鑒定，主要針對(duì)單套住房的一些質(zhì)量問(wèn)題。住戶(hù)可自行申請(qǐng)，憑借房屋產(chǎn)權(quán)證等，租戶(hù)覺(jué)得房屋質(zhì)量有問(wèn)題，也可以申請(qǐng)，但是要經(jīng)得房東同意，同樣要出具產(chǎn)權(quán)證。第二種即為危房鑒定。這需要整棟樓全體住戶(hù)的共同申請(qǐng)，因?yàn)樗^“危房”就是來(lái)確定整棟樓的問(wèn)題了，不可能是一兩套房子的問(wèn)題。如果是新交付的房屋，那么還需要和開(kāi)發(fā)商共同申請(qǐng)。
有些業(yè)主組織起來(lái)自行找一家鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，但是鑒定結(jié)果開(kāi)發(fā)商可以不認(rèn)可。所以，一般來(lái)說(shuō)，如果居民的鑒定目的是證實(shí)樓房為危房又要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的，一般是由居民直接起訴開(kāi)發(fā)商，然后由法院來(lái)決定是否需要鑒定。這樣出來(lái)的鑒定結(jié)果也是最具法律效力的。至于鑒定單位的選擇，浙江法院目前在這類(lèi)起訴中的做法是：法院內(nèi)有一個(gè)鑒定機(jī)構(gòu)庫(kù)，從庫(kù)里隨機(jī)抽取鑒定單位，再征求雙方意見(jiàn)。
危房鑒定內(nèi)容包括：是否是危房，是有一本厚厚的國(guó)標(biāo)“危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)”的。大致上來(lái)說(shuō)，危房鑒定主要從三個(gè)方面來(lái)對(duì)房屋整體來(lái)做鑒定，一是地基，也就是房屋基礎(chǔ)；二是主體結(jié)構(gòu)，比如承重等等；三是維護(hù)部分，也就是陽(yáng)臺(tái)等。以主體結(jié)構(gòu)為最主要部分。危房一共分ABCD四個(gè)等級(jí)，通俗地來(lái)說(shuō)，A為不是危房，質(zhì)量很好；B為個(gè)別構(gòu)件有點(diǎn)問(wèn)題，但是不影響主體結(jié)構(gòu)，不影響居住；C為部分承重結(jié)構(gòu)的承載力不能滿(mǎn)足正常使用要求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成局部危房；D就是指房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，而且基本沒(méi)有加固的價(jià)值，居民要馬上撤離。當(dāng)居民察覺(jué)問(wèn)題要求鑒定的時(shí)候，其實(shí)大部分樓房確實(shí)已經(jīng)到了C級(jí)的程度。在業(yè)內(nèi)，大家甚至還有C+和C-的細(xì)分，以C-更為危險(xiǎn)，意指有加固價(jià)值，但是必須馬上去做，而且加固成本會(huì)非常高。
危房鑒定結(jié)果的可信度問(wèn)題：有的樓房鑒定出來(lái)其實(shí)已經(jīng)到了D級(jí)，但是一旦D級(jí)結(jié)論落下，就要求居民馬上撤離，那么這些人員的安置一下子就變成了一個(gè)巨大的社會(huì)問(wèn)題。所以，有時(shí)候有些人就會(huì)來(lái)打招呼，鑒定機(jī)構(gòu)采取的做法，一是把D寫(xiě)成C，然后建議趕緊修；還有就是索性不寫(xiě)明等級(jí)。但是，鑒定機(jī)構(gòu)在做完鑒定后，在結(jié)論的表述上并非一定要給出危房級(jí)別。不過(guò)他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在結(jié)論的表述上也是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模屑?xì)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)具體級(jí)別。“作為鑒定機(jī)構(gòu)，我們的工作是非常嚴(yán)肅的，絕對(duì)不可能玩文字游戲。但出于某些原因，有時(shí)候確實(shí)不會(huì)直接表明級(jí)別，而是具體說(shuō)問(wèn)題。”
危房鑒定費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，一般鑒定費(fèi)用是每平方米6元，按照整棟樓的建筑面積算，費(fèi)用不菲。（可以聯(lián)系當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)部門(mén)咨詢(xún)）鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)，如果能確定危房要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的，可以向開(kāi)發(fā)商追償。
從嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，這些不屬于危房修繕的范疇。所謂危房，肯定是整棟樓的主體結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，修繕也必是傷筋動(dòng)骨。這要分兩種情形：如果鑒定結(jié)果認(rèn)為，造成危房的原因是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)不合理，建造偷工減料，修繕費(fèi)用可以要求開(kāi)發(fā)商來(lái)出，屬于要求其承擔(dān)的民事責(zé)任。如果鑒定結(jié)果是因?yàn)樽匀辉颍缗_(tái)風(fēng)浸泡、地質(zhì)原因?qū)е鲁两档龋敲葱蘅樫M(fèi)用就要由房屋所有權(quán)人自己掏腰包。殘酷的現(xiàn)實(shí)是，危房的修繕費(fèi)用很貴很貴，普通居民是不大修得起的。
危房的法律責(zé)任承擔(dān)：其實(shí)一幢居民樓，就像奉化的這起事件中那樣，建成20年即坍塌，并造成人員的傷亡，那就不是單純的質(zhì)量問(wèn)題，而是要以重大安全事故論處了。民事責(zé)任主要就是賠償責(zé)任，開(kāi)發(fā)商，施工公司，監(jiān)理公司包括當(dāng)年交付時(shí)出具驗(yàn)房合格的有關(guān)部門(mén)，一個(gè)都逃不了干系。像一些老房子，當(dāng)年都是政府部門(mén)來(lái)驗(yàn)收合格的。如果出現(xiàn)像奉化坍樓事件，鋼筋只有手指粗，這樣的樓房竟然驗(yàn)收合格，那么必要的時(shí)候，甚至可以提起國(guó)家賠償，告政府部門(mén)當(dāng)年的不作為，驗(yàn)收行為違法。另外，一旦出現(xiàn)多人傷亡的后果，就可以追究刑事責(zé)任了。這與礦山事故的性質(zhì)是一樣的，以重大事故罪來(lái)論處，向開(kāi)發(fā)商、施工公司、監(jiān)理，驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)各部門(mén)責(zé)任人追責(zé)，情節(jié)嚴(yán)重的可以判刑入獄。目前，奉化坍樓就已有三位相關(guān)責(zé)任人被公安機(jī)關(guān)依法采取強(qiáng)制措施。
